Cómo visitar un piso de subasta y qué comprobar antes de pujar

En la mayoría de subastas de vivienda no puedes entrar a ver el piso. En las judiciales puedes pedir al tribunal que lo inspeccione, pero solo se hace si quien lo ocupa da su consentimiento, y en las fichas que abrimos para esta guía el campo «Visitable» decía «No» o «No consta». Lo que sí puedes hacer es sustituir la visita por una comprobación ordenada: mirar el edificio desde fuera, leer todo el expediente, pedir una nota simple y los datos del Catastro, y averiguar qué deudas arrastra el inmueble.

Información general, no es asesoramiento jurídico. Contenido revisado en octubre de 2026.

Qué dice la norma sobre las visitas

Depende de quién organiza la subasta:

Tipo de subasta	Qué prevé la norma	Qué significa para ti
Judicial	Durante el periodo de licitación, cualquier interesado puede pedir al tribunal inspeccionar el inmueble. El tribunal lo comunica a quien lo posee y le pide consentimiento (art. 669.3 LEC). El edicto debe indicar, si procede, esa posibilidad (art. 668.2)	Tienes que pedirla y puede denegarse. No hay visitas abiertas
Hacienda y otras administraciones tributarias	El Portal debe recoger los títulos disponibles y los días y horas en que los bienes pueden examinarse (Reglamento General de Recaudación, art. 101.4.a)	Mira la ficha y el anuncio: no hay un derecho general a entrar en la vivienda
Notarial	El solicitante debe acreditar al notario, entre otros datos, la situación arrendaticia y posesoria y el estado físico del bien (Ley del Notariado, art. 73.2)	Te da información, no un derecho a entrar

Hay un incentivo para que el ocupante colabore: si consiente la inspección y colabora con el tribunal, el deudor puede pedir una reducción de la deuda de hasta el 2 % del valor por el que se adjudique el bien (art. 669.3 LEC). No es una garantía de visita, solo una razón para pedirla.

«Visitable: No consta» indica que la autoridad gestora no ha informado, no que se pueda entrar. Lo mismo ocurre con la «Situación posesoria»: te explicamos cómo leerla en cómo saber si un piso de subasta está ocupado.

Qué mirar desde fuera

Sin entrar puedes sacar bastante información en media hora:

• Fachada y cubierta. Grietas, desconchones, humedades, estado de balcones y toldos. Un edificio descuidado suele traer derramas.
• Portal y zonas comunes. Estado del ascensor (o ausencia de él), limpieza, buzones con nombres, avisos de la comunidad en el tablón.
• El propio piso. Persianas bajadas o rotas, ventanas, cortinas, luz encendida a distintas horas, ropa tendida, aire acondicionado instalado. No prueban nada por sí solos, pero juntos orientan sobre si hay alguien dentro.
• El entorno. Ruido, aparcamiento, orientación, estado de la calle, comercios abiertos o cerrados.
• Vecinos y administrador. Una conversación corta con un vecino o con la administración de fincas aclara más que un documento: quién vive, si hay derramas aprobadas, si hay obras o litigios.

Haz fotos de lo que ves desde la vía pública y no intentes acceder a la vivienda ni insistir al ocupante: no es una visita autorizada.

Los documentos que sustituyen a la visita

Documento	Qué te dice	Dónde lo consigues
Ficha y edicto del Portal	Valor de subasta, tasación, depósito, cargas, situación posesoria, si es vivienda habitual, inscripción registral	Portal de Subastas
Certificación de dominio y cargas	Titular y relación de cargas inscritas al inicio de la ejecución (art. 656 LEC)	Portal, junto al edicto
Informe de tasación	Descripción, superficie, estado y, a veces, si se pudo entrar	Portal, si consta en el expediente (art. 668.2 LEC)
Nota simple propia	Situación del Registro hoy: titular, cargas, anotaciones nuevas	Colegio de Registradores
Datos del Catastro	Superficie, uso, antigüedad de la construcción y plano	Sede Electrónica del Catastro, con la referencia catastral
Certificado de deudas de comunidad	Cuotas pendientes y derramas	Administración de fincas
Estado de deudas de IBI	Recibos pendientes	Ayuntamiento u organismo que recauda

Si pasan más de seis meses entre la certificación de cargas y la convocatoria, el letrado de la Administración de Justicia puede pedir una nota simple actualizada y ponerla a disposición de los interesados (art. 656.2 LEC). Aun así, no cuentes con ello: pide la tuya.

Compara las tres fuentes

Lo útil es cruzar lo que dicen la ficha, el Registro y el Catastro:

• Superficie. La ficha, la nota simple y el Catastro pueden hablar de superficie construida, útil o con zonas comunes. Que no coincidan al metro es normal; si difieren mucho (como regla orientativa nuestra, más de un 25 %), pregunta antes de pujar.
• Qué se subasta. Comprueba si es vivienda, local o trastero, si el garaje o el trastero son fincas aparte y si se subasta el 100 % o una parte. Un «1/3 de la nuda propiedad» no es lo mismo que un piso: lo explicamos en nuda propiedad, usufructo y cuota indivisa en una subasta.
• Referencia catastral. Introdúcela en la Sede Electrónica del Catastro y comprueba que la dirección y la planta corresponden con las de la ficha.
• Vivienda habitual. Si la ficha lo indica, cambia el umbral de aprobación del remate en las subastas judiciales.

Los datos no protegidos del Catastro (localización, superficie, uso y características de la construcción) son accesibles para cualquiera; el titular y el valor catastral son datos protegidos (arts. 51 y 52 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario).

Las deudas, que no se ven en ninguna foto

Dos deudas pueden seguir al inmueble aunque no consten como cargas registrales:

• Comunidad de propietarios. El adquirente responde con el propio inmueble de las cuotas impagadas de la parte vencida del año de la adquisición y de los tres años naturales anteriores, y el piso está legalmente afecto a ese pago (art. 9.1.e LPH).
• IBI. Los bienes quedan afectos al pago de la cuota en caso de cambio de titularidad, con responsabilidad subsidiaria (art. 64 de la Ley de Haciendas Locales).

Pregunta por ambas antes de pujar. Cómo funciona cada una, qué se hereda y cuál es el límite está en deudas del piso subastado: IBI, comunidad y suministros, y para las cargas registrales, en cargas en una subasta de vivienda.

A quién preguntar

• A la autoridad gestora. Sus datos están en la segunda pestaña de la ficha del Portal. En una judicial es la oficina judicial. Pregunta por la posibilidad de inspección y por la situación posesoria. El Portal no interviene en la adjudicación, así que las dudas sobre ella las contesta la autoridad gestora.
• Al Registro de la Propiedad, para la nota simple y para saber si se ha presentado algún título nuevo.
• A la administración de fincas, para el estado de cuentas de la comunidad. El certificado oficial lo emite quien ejerce de secretario con el visto bueno del presidente; no te lo garantizamos si no eres propietario, así que pregunta con educación qué pueden facilitarte.
• Al ayuntamiento o al organismo al que haya delegado la recaudación (en la provincia de Alicante, SUMA, el organismo tributario de la Diputación, para los municipios que se la han delegado), para el IBI.
• A un abogado, si hay cargas altas, ocupación o un derecho que no es el pleno dominio.

Ejemplo con cifras inventadas

Piso con valor de subasta de 90.000 euros y depósito de 18.000 (procedimiento posterior a abril de 2025). Ficha: 78 m² construidos, 3.º sin ascensor, «Visitable: No consta» y «Situación posesoria: No consta».

• Desde la calle ves persianas bajadas y buzón sin nombre. Un vecino dice que hace meses que no ven a nadie.
• La nota simple muestra una hipoteca anterior de 12.000 euros pendiente y ninguna anotación nueva.
• El Catastro confirma 78 m² y uso residencial.
• La administración informa de 1.400 euros pendientes de comunidad y una derrama aprobada de 2.000.

Antes de fijar tu puja máxima, restas 12.000 de la carga anterior, 3.400 de deudas de comunidad y 20.000 de reforma (16.000 presupuestados más un 25 % de margen por no haber visto el interior; el 25 % es un criterio orientativo nuestro, no una regla). Con esos datos decides con cifras y no con la foto del anuncio.

Cuándo es mejor no pujar

Descarta o baja tu puja máxima si:

• No consta la ocupación y no puedes averiguarla de ninguna manera.
• La superficie o el uso difieren claramente entre ficha, nota simple y Catastro.
• Las cargas anteriores o las deudas son altas respecto al valor de subasta.
• Se subasta un derecho que no te permite usar el piso.
• No puedes permitirte que la reforma o el lanzamiento cuesten el doble de lo previsto.

Siguiente paso

Abre la ficha de la subasta en Piso Radar, anota los campos «Visitable», «Situación posesoria» y «Cargas» y lanza las cuatro comprobaciones: exterior, nota simple, Catastro y deudas. Con ellas, lo que no puedes ver pasa a ser un riesgo con precio.