Adjudicación en subasta: la regla del 70 % explicada con ejemplos

En una subasta judicial de vivienda, si tu puja alcanza al menos el 70 % del valor de subasta, el remate se aprueba a tu favor al día siguiente del cierre. Por debajo de ese porcentaje no estás fuera, pero entras en un procedimiento con más pasos: el ejecutado puede presentar a alguien que mejore tu oferta y, si no lo hace, se aprueba o no el remate según otros umbrales (60 %, 50 % y 40 %).

Información general, no es asesoramiento jurídico. Contenido revisado en octubre de 2026. Este artículo describe las reglas vigentes para procedimientos iniciados a partir del 3 de abril de 2025; en ejecuciones anteriores rige la redacción previa de la LEC, con diferencias en depósito, plazos y facultades del ejecutante. Mira siempre el edicto.

Primero, 70 % de qué: el valor de subasta

Los porcentajes se calculan sobre el valor de subasta, no sobre el precio de mercado ni siempre sobre la tasación. En una ejecución ordinaria, el inmueble sale por el avalúo menos las cargas anteriores al crédito que se ejecuta (art. 666.1 LEC). En una ejecución hipotecaria, el tipo es el precio de tasación pactado en la escritura (art. 682.2.1.º). Sobre cómo se calcula, mira valor de subasta, tasación y puja mínima.

Ejemplo con cifras inventadas: tasación de 150.000 euros y cargas anteriores de 30.000. El valor de subasta es 120.000, y los umbrales quedan así:

Porcentaje	Importe (ejemplo)
70 %	84.000
60 %	72.000
50 %	60.000
40 %	48.000

Recuerda que, además de tu puja, asumes las cargas anteriores (30.000 en el ejemplo), porque subsisten. El depósito del 20 % del valor de subasta sería de 24.000 euros en esta cuenta.

La regla en una tabla

Para vivienda que no es la habitual del deudor:

Tu mejor puja	Qué pasa	Base
Igual o superior al 70 %	Se aprueba el remate el día siguiente al cierre. Consignas el resto en 20 días.	Art. 670.1
Inferior al 70 %	El ejecutado tiene 10 días desde el cierre para presentar a otra persona que mejore el precio con una oferta de al menos el 60 %, o menor pero suficiente para cubrir al ejecutante.	Art. 670.3
Entre el 50 y el 70 %, sin mejora	Se aprueba el remate.	Art. 670.3
Entre el 40 y el 50 %, sin mejora	Se aprueba si cubre por completo lo que se debe al ejecutante. Si no lo cubre, decide el letrado de la Administración de Justicia, oídas las partes.	Art. 670.3
Por debajo del 40 %	Decide el letrado de la Administración de Justicia, oídas las partes, según las circunstancias del caso: conducta del deudor, sacrificio patrimonial, beneficio del acreedor.	Art. 670.3

El ejecutante (el banco, por ejemplo) puede pujar sin depósito, pero cerrada la subasta no puede mejorar el precio del mejor postor ni pedir la adjudicación si hubo pujas (art. 647.2). Si la mejor puja es la suya y alcanza el 70 %, la liquidación sigue otras reglas (art. 670.2).

Cuatro ejemplos con el mismo piso

Valor de subasta 120.000 euros (ejemplo) y depósito de 24.000.

• Puja de 90.000 (75 %). Superas el 70 %. Al día siguiente se aprueba el remate. Debes consignar 66.000 euros en 20 días hábiles. Además, asumes las cargas anteriores de 30.000.
• Puja de 78.000 (65 %). Estás por debajo del 70 %. El ejecutado tiene diez días para presentar a un tercero. Si no aparece nadie, como superas el 50 % (60.000), se aprueba el remate y pagas los 54.000 que faltan. Si el tercero mejora tu oferta, te devuelven el depósito y no te adjudican nada.
• Puja de 54.000 (45 %). No llegas al 50 %. Solo se aprueba si cubre la deuda reclamada y no baja del 40 % (48.000). Si la deuda es mayor, decide el letrado y puede denegar.
• Vivienda habitual del deudor, puja de 78.000 (65 %). No se aprueba por menos del 70 % (84.000) salvo que se haga por la cantidad que se debe al ejecutante por todos los conceptos y, aun así, nunca por menos del 60 % (72.000).

La mejora del ejecutado

Cuando tu puja no llega al 70 %, el ejecutado puede, en diez días desde el cierre (el plazo corre sin necesidad de notificación), presentar un escrito indicando que otra persona está dispuesta a mejorar el precio. Esa persona debe haber ingresado un depósito equivalente al exigido para pujar y tiene diez días para pagar el resto. Si lo hace, a ti te devuelven el depósito y el bien se adjudica al tercero. Si no paga, pierde su depósito y se repite la subasta si hace falta (art. 670.3 y 670.4).

Para ti significa incertidumbre: hasta que pasan esos diez días y se resuelve, no sabes si el piso es tuyo. Antes de la aprobación del remate el ejecutado también puede liberar el bien pagando todo lo que debe (art. 670.7), y entonces la subasta se cancela y se devuelve tu depósito.

Vivienda habitual del deudor

Es la excepción que más te afecta si buscas gangas. Si el piso es la vivienda habitual del ejecutado, el remate no se aprueba por menos del 70 % del valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad debida al ejecutante por todos los conceptos y, entonces, tampoco por menos del 60 % (art. 670.3). En la práctica, pujar mucho por debajo del 70 % en estas viviendas tiene pocas probabilidades de salir adelante.

Si no hay ningún postor

Si en la subasta no hay postores, a instancia del ejecutado se alza el embargo. Pero desde la subasta desierta, el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, puede designar a una persona que se adjudique el bien por al menos el 50 % del valor de subasta, o por la cantidad suficiente para cubrir la deuda sin bajar del 40 %. Si la petición es por importe inferior, decide el letrado oyendo a las partes. Las partes también pueden pedir de común acuerdo una nueva subasta u otras formas de satisfacción (art. 671).

En las ejecuciones actuales, además, el ejecutante tiene que participar en la subasta si quiere quedarse el bien: si no hubo pujas, después no puede pedir la adjudicación (art. 647.2).

Qué pasa después de aprobarse el remate

1. Día siguiente al cierre: decreto de aprobación del remate, si llegas al 70 %.
2. Hasta 20 días hábiles desde el cierre: consignas la diferencia entre el depósito y el precio. Si el remate pasa por el trámite de mejora, el requerimiento de pago de 20 días llega después (art. 670.4).
3. Pagado el precio: decreto de adjudicación, que se inscribe en el Registro (arts. 670.8 y 673) con mandamiento de cancelación de las cargas posteriores (art. 674).
4. Posesión: si el piso está libre, se te entrega; si está ocupado, ver comprar vivienda ocupada en subasta.

Si no pagas en plazo, pierdes el depósito (art. 670.4). Cualquier hipoteca que necesites debe estar resuelta con antelación.

Y en Hacienda y Seguridad Social

No hay regla del 70 %. En las subastas de la Agencia Tributaria, la Mesa se reúne en 15 días naturales desde el fin de las pujas y adjudica si la mejor oferta alcanza el 50 % del tipo; si es inferior, decide atendiendo al interés público, sin precio mínimo (RGR, art. 104 bis). Lo comparamos en subasta judicial vs. subasta de Hacienda y Seguridad Social.

Cómo usar esto al pujar

• Calcula tu puja máxima con tus costes y no con los umbrales. Los umbrales indican cómo se resuelve, no cuánto vale el piso para ti.
• Pujar justo por encima del 70 % te da la aprobación al día siguiente, pero cuesta más. Pujar por debajo puede salir más barato, pero asumes unos diez días de incertidumbre y el riesgo de que aparezca el tercero.
• En Piso Radar ves el valor de subasta, la tasación y el depósito de cada subasta del BOE, lo que permite calcular estos umbrales en un minuto.

Siguiente paso

Si te interesa cómo se calcula el depósito y cuándo se devuelve, mira depósito en subasta del BOE: cuánto es y cuándo se devuelve. Si vas a pujar por primera vez, repasa errores comunes al pujar.