Cargas en una subasta de vivienda: qué son y quién las paga

Las cargas son derechos de terceros inscritos en el Registro de la Propiedad sobre la finca: hipotecas, embargos, servidumbres. En una subasta, las cargas anteriores al crédito que se ejecuta siguen vigentes y las asume quien se adjudica el inmueble; las posteriores se cancelan al adjudicarse. Por eso la puja no es el coste total: al precio hay que sumar lo que te obligas a asumir.

Información general, no asesoramiento jurídico. Revisado en octubre de 2026. Cada subasta tiene su propia certificación de cargas: lee la tuya y, si las cifras son relevantes, consulta con un abogado antes de pujar.

Qué es una carga

Una carga limita o grava la propiedad. Las más habituales en una vivienda son:

• Hipotecas: garantizan un préstamo y se pagan antes que otras deudas posteriores.
• Anotaciones de embargo: reflejan que otro acreedor ha embargado el inmueble.
• Servidumbres y derechos de uso o usufructo: no son deudas, pero restringen lo que puedes hacer con el piso.
• Otras anotaciones y afecciones que figuren en la finca.

Lo que importa en una subasta no es el tipo de carga sino su posición respecto al crédito que se ejecuta: el orden en que quedaron inscritas o anotadas.

Anteriores y posteriores: la regla que lo decide todo

	Cargas anteriores al crédito que se ejecuta	El crédito que se ejecuta y las posteriores
Qué pasa	Subsisten. Al participar aceptas subrogarte en ellas si te adjudicas el bien (arts. 668.2, 669.2 y 670.5 LEC)	Se cancelan: el juzgado manda cancelar el gravamen que originó el remate y todas las inscripciones y anotaciones posteriores (art. 674 LEC)
Quién las asume	El adjudicatario, además del precio	Nadie: se cancelan con la adjudicación y los acreedores posteriores solo cobran, si procede, del sobrante (art. 672 LEC)
Efecto en el valor de subasta	Se restan del avalúo (art. 666.1 LEC)	No se restan

En una subasta de Hacienda la lógica es la misma: las cargas anteriores quedan subsistentes sin aplicar a su extinción el precio del remate, y el tipo de subasta es la valoración menos esas cargas (art. 97.6 del Reglamento General de Recaudación). Las posteriores se cancelan con mandamiento (arts. 104 bis y 111).

En la práctica: en la ejecución de la primera hipoteca de un piso es frecuente que no haya cargas anteriores, y entonces valor de subasta y tasación coinciden. En un embargo o en la ejecución de una hipoteca de segundo rango, sí puede haberlas, y la primera hipoteca se queda contigo.

Qué documentos hay que leer

1. La ficha y el edicto. El campo «Cargas» a veces da un importe y a veces remite a la certificación adjunta. Un «0,00 €» es un dato de la autoridad gestora: contrástalo con el resto.
2. La certificación de dominio y cargas. La expide el registrador al inicio de la ejecución, con la titularidad y la relación completa de cargas inscritas (art. 656 LEC). El Portal debe publicarla junto al edicto (art. 668.2).
3. La información de cargas actualizada. El juzgado pide a los acreedores con crédito preferente que informen de si su deuda subsiste y cuánto queda (art. 657 LEC), y la minoración se incorpora al Portal. Importa porque el Registro refleja el importe máximo garantizado, no necesariamente la deuda viva.
4. La información registral del Portal. Se mantiene actualizada hasta el final de la subasta (art. 667.2). Si pasaron más de seis meses desde la certificación, el letrado puede pedir una nota simple actualizada (art. 656.2).
5. Tu propia nota simple. Pídela al Registro de la Propiedad antes de pujar: es barata y confirma titular, cargas y asientos recientes.

Cómo leerlas sin perderte

• Localiza el crédito que se ejecuta: es el punto de corte.
• Todo lo inscrito antes es lo que heredas. Anota cuánto debe cada una hoy, su vencimiento y si hay intereses de demora.
• Separa cargas económicas (hipotecas, embargos) de cargas de uso (servidumbres, usufructo): las segundas no se restan del precio, pero condicionan el uso del piso.
• Ojo con cómo se descuenta: del avalúo se resta el importe garantizado que consta en la certificación, o la cifra menor que se haya hecho constar tras pedir información a los acreedores (art. 666.1). La deuda real puede diferir.
• Si hubo asientos presentados durante la subasta, el registrador lo comunica al juzgado y al Portal (art. 656.2).

Ejemplo numérico (cifras inventadas)

Un piso tiene un avalúo de 150.000 €. Tiene una hipoteca anterior de otro banco con 40.000 € pendientes según la comunicación del acreedor. La subasta es por el embargo de un acreedor posterior.

Concepto	Importe
Avalúo	150.000 €
Menos: carga anterior (hipoteca)	40.000 €
Valor de subasta	110.000 €
Depósito: 5 % (procedimiento anterior a la reforma) o 20 % (posterior)	5.500 € o 22.000 €
70 % del valor de subasta (umbral de aprobación inmediata)	77.000 €
Tu puja	100.000 €
Más: hipoteca anterior que asumes	40.000 €
Coste efectivo, antes de impuestos y gastos	140.000 €

Los 100.000 € de la puja van al juzgado y se aplican a la deuda ejecutada y a las costas; el remanente, si lo hay, pasa a los acreedores posteriores y, después, al deudor (art. 672 LEC). La hipoteca de 40.000 € no se extingue: el piso sigue respondiendo de ella y, en la práctica, te toca pagarla o cancelarla para conservar el inmueble. Con la puja mínima del umbral de aprobación (77.000 €), el coste efectivo sería 117.000 €. Si las cargas anteriores igualasen o superasen los 150.000 €, el letrado dejaría en suspenso la ejecución sobre ese bien (art. 666.2 LEC).

Para qué sirve el 70 % y qué pasa si pujas por debajo, mira la adjudicación y el 70 %.

Lo que no sale en la certificación

El Registro no recoge todo lo que puede pesar sobre un piso:

• Deudas de comunidad e IBI. No suelen ser cargas inscritas, pero parte de las recientes puede seguir ligada al inmueble según la normativa aplicable. Pide a la comunidad un certificado de deudas y consulta con el ayuntamiento.
• Ocupantes e inquilinos. No son una carga registral, pero pueden condicionar la posesión. Revisa la situación posesoria en cómo saber si un piso de subasta está ocupado.

En Piso Radar las cargas y la ocupación de cada subasta aparecen resumidas, y lo que el BOE no aclara se marca como sin verificar; la certificación completa, aun así, se lee en el Portal.

Qué hacer antes de pujar

1. Descarga y lee la certificación de cargas y el edicto.
2. Pide una nota simple actual.
3. Suma al precio las cargas anteriores y calcula tu coste real.
4. Comprueba la ocupación y los gastos pendientes.
5. Si las cargas son altas, consulta con un abogado o un gestor antes de depositar.

Siguiente paso

• Valor de subasta, tasación y puja mínima: qué significan
• Gastos al comprar en subasta: impuestos y costes