Cómo funciona una subasta de vivienda en el BOE: guía completa

Una subasta de vivienda en el BOE es la venta forzosa de un inmueble embargado, que se celebra por internet en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE. Está abierta veinte días naturales, gana la mejor puja que alcance los mínimos que marca la ley y, para participar, hay que registrarse con certificado electrónico o Cl@ve y dejar un depósito. Lo que compras puede llevar cargas, ocupantes o falta de documentación, así que conviene conocer las reglas antes de pujar.

Información general, no asesoramiento jurídico. Revisado en octubre de 2026. Las reglas de las subastas judiciales cambiaron con efectos desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025) y las condiciones concretas de cada subasta están en su edicto: léelo siempre y, si hay dinero en juego, consulta con un abogado.

Quién subasta y por qué sale a subasta

Detrás de cada subasta hay una deuda sin pagar y un acreedor que ha conseguido ejecutar o embargar el inmueble. Quien dirige el proceso se llama autoridad gestora: sus datos están en la segunda pestaña de la ficha y es la responsable de la información que ves. En el Portal conviven varios tipos:

Tipo	Quién la gestiona	Qué suele haber detrás	Norma principal
Judicial	Un juzgado, con el letrado de la Administración de Justicia al frente	Ejecución hipotecaria de un banco o reclamación de otra deuda	Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), arts. 644 a 675
Tributaria	La unidad de recaudación de la Agencia Tributaria	Deudas con Hacienda	Reglamento General de Recaudación, arts. 100 a 111
Notarial	Un notario	Venta extrajudicial de un inmueble hipotecado	Ley Hipotecaria y normativa notarial
Administrativa general	La propia administración	Venta de bienes patrimoniales públicos	Su normativa específica

Las subastas de la Seguridad Social son un caso aparte: se rigen por su propio Reglamento General de Recaudación y, a fecha de esta revisión, la Tesorería las resuelve con ofertas en sobre cerrado y un acto presencial, fuera del Portal del BOE. Las diferencias de fondo entre cada vía las tienes en subasta judicial frente a subasta de Hacienda y Seguridad Social.

Las fases de una subasta, paso a paso

1. Alta y anuncio. La autoridad gestora sube la subasta al Portal con su edicto: condiciones, avalúo, certificación de cargas, situación posesoria. El BOE publica un anuncio breve que solo remite a la dirección de la subasta en el Portal (art. 646 LEC). La subasta se abre al menos 24 horas después (art. 648 LEC y art. 101 del Reglamento General de Recaudación), por eso la fecha exacta de inicio no se conoce con mucha antelación. Si te registras, el Portal te deja crear alertas por correo con tus criterios de búsqueda.
2. Veinte días de pujas. Las pujas se admiten durante veinte días naturales desde la apertura (art. 649.1 LEC; art. 104 del Reglamento de Recaudación). En las judiciales el plazo es improrrogable y la subasta no puede terminar en sábado, domingo ni festivo nacional, ni entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ni en agosto. En las de Hacienda, el cierre se retrasa si hay pujas en la última hora, hasta un máximo de 24 horas.
3. Cierre. El Portal comunica la mejor puja a la autoridad gestora. En las judiciales las pujas son secretas hasta el final y entonces solo se publica el importe de la mejor (art. 648.6 LEC). En otras subastas, la ficha indica si la puja máxima es visible durante el plazo.
4. Aprobación o adjudicación. Es la decisión de si la mejor puja basta. En una judicial, si llega al 70 % del valor de subasta, el letrado aprueba el remate al día siguiente del cierre (art. 670.1 LEC). Si queda por debajo, el deudor tiene diez días para presentar a alguien que mejore la oferta y después se aplican otros umbrales y la decisión del letrado (art. 670.3). En Hacienda, la Mesa se reúne en un máximo de quince días naturales y adjudica si la oferta llega al 50 % del tipo; si no, decide atendiendo al interés público (art. 104 bis del Reglamento). El detalle está en la adjudicación y el 70 %.
5. Pago del resto. Pagas la diferencia entre tu puja y el depósito. En las judiciales de procedimientos iniciados después del 3 de abril de 2025 tienes veinte días desde el cierre (art. 670.1 LEC); antes de la reforma el plazo era de cuarenta. En Hacienda son quince días desde la notificación de la adjudicación (art. 104 bis). Si no pagas, pierdes el depósito.
6. Título y posesión. En una judicial, el testimonio del decreto de adjudicación es título para inscribir en el Registro de la Propiedad (art. 673 LEC) y se cancelan las cargas posteriores (art. 674). En Hacienda, la certificación del acta de adjudicación es documento público de venta, o puedes pedir escritura pública en cinco días (arts. 104 bis y 111 del Reglamento). La posesión depende de si el piso está libre u ocupado (art. 675 LEC).

Qué verás en la ficha de una subasta

Cada subasta del Portal tiene una ficha con estos datos, que carga la autoridad gestora y que el Portal no puede modificar:

Campo	Qué te dice
Valor subasta	Base sobre la que se calculan depósito y porcentajes de adjudicación
Tasación	Valoración del inmueble; si aparece 0,00 € suele ser que el dato no se ha rellenado
Cantidad reclamada	La deuda que se ejecuta, no el precio del piso
Puja mínima y tramos entre pujas	Importe mínimo y escalones que debe respetar tu puja
Importe del depósito	Lo que debes consignar para poder pujar
Situación posesoria y Visitable	Si hay ocupantes y si se puede visitar
Cargas	Importe o remisión a la certificación adjunta

Los términos con más trampa están explicados en valor de subasta, tasación y puja mínima. Si un dato no cuadra, la aclaración la da la autoridad gestora, no el Portal.

Riesgos que conviene revisar antes de pujar

• Ocupación. El piso puede estar habitado por el deudor, por inquilinos o por personas sin título. Recuperar la posesión lleva tiempo y gestiones. Mira cómo saber si un piso de subasta está ocupado y los riesgos en comprar vivienda ocupada en subasta.
• Cargas anteriores. Por el solo hecho de participar aceptas subrogarte en las cargas anteriores al crédito que se ejecuta (art. 669.2 LEC). Explicado en cargas en una subasta de vivienda.
• Compra a ciegas. Lo habitual es no poder entrar. Además, aceptas la titulación que consta en el procedimiento o asumes que no existe (art. 669.2 LEC).
• La subasta puede caerse. El deudor puede pagar y liberar el bien antes de la aprobación del remate (art. 670.7 LEC), y la declaración de concurso del deudor suspende la ejecución (art. 649.1). Si la subasta se cancela, se devuelven los depósitos.
• Plazos de pago cortos. Veinte o quince días para pagar el resto complican la financiación; conviene tenerla hablada antes. Mira hipoteca para comprar en subasta.
• Costes añadidos. Impuestos, inscripción y posibles deudas asociadas se suman a tu puja: gastos al comprar en subasta.

Cómo empezar con cabeza

Antes de registrarte, practica con fichas reales: abre varias, lee el edicto y apunta valor de subasta, depósito, cargas y ocupación. Después regístrate en el Portal y activa alertas para tu zona. Si quieres ver en un solo sitio las subastas abiertas de la provincia de Alicante junto con los pisos de banco, en Piso Radar aparecen el depósito y la ocupación de cada subasta y puedes recibir avisos de novedades.

Cuando tengas una candidata, repasa los fallos más frecuentes en errores comunes al pujar.

Siguiente paso

• Cómo pujar en una subasta del BOE paso a paso: registro, depósito y puja.
• Subastas de viviendas en Alicante: guía, o las subastas abiertas hoy en la portada de Piso Radar.