Cesión de remate y pujar por un tercero en una subasta

En una subasta judicial solo el ejecutante y los acreedores posteriores pueden ceder el remate a un tercero (art. 647.3 LEC). La ley no reconoce ese derecho a un postor ordinario: si quiere que el piso acabe a nombre de otra persona, tiene que pujar en su nombre y decirlo al hacerlo. Son dos figuras distintas, con plazos, requisitos e impuestos diferentes, y conviene no confundirlas con la reserva de postura, que es otra cosa.

Información general, no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Contenido revisado en octubre de 2026.

Tres figuras que se confunden

	Cesión de remate	Pujar en nombre de otro	Reserva de postura
Quién la usa	Ejecutante y acreedores posteriores	Cualquier postor	Cualquier postor que no sea el mejor
Qué hace	Transmite a un tercero el derecho derivado de su remate	Puja a nombre de un representado, que será el adjudicatario	Mantiene retenido el depósito por si el mejor postor no paga
Momento	Con la postura o en 5 días antes del decreto de adjudicación	Al hacer la primera puja	Al hacer la primera puja
Base	Art. 647.3 LEC	Art. 647.1.1.º LEC y condiciones del Portal	Arts. 649.3 y 652 LEC

Cesión de remate

El ejecutante y los acreedores posteriores participan en la subasta con derecho a ceder el remate a un tercero, sin necesidad de manifestación expresa. Un ejemplo: el banco ejecutante remata el piso y lo cede a un tercero antes de que se dicte el decreto de adjudicación.

En las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025, el art. 647.3 dice:

• Cuándo. Si no se hizo antes, se hace en los cinco días que debe conferir el letrado de la Administración de Justicia cuando los autos quedan pendientes de dictar el decreto de adjudicación y se ha pagado, en su caso, el precio del remate.
• Cómo. Con un escrito firmado por cedente y cesionario, con los documentos que acrediten identidad, facultades y representación. Si la cesión es onerosa, se acredita documentalmente el pago total.
• Precio. El de la cesión puede ser inferior al del remate. Aun así, la deuda del ejecutado se minora por el importe total del remate o de la adjudicación.
• Sobreprecio. Si el cesionario paga más que el remate, la diferencia se aplica a los fines de la ejecución y consta en el decreto como concepto distinto. Si genera un sobrante respecto al crédito total reclamado, se requiere al ejecutante para que lo ingrese en diez días; si no lo hace, se declara la quiebra de la subasta, se le descuenta del crédito el equivalente al depósito exigido a los demás postores y paga los gastos de la nueva subasta.

En las ejecuciones anteriores, el texto vigente hasta 2025 decía que solo el ejecutante o los acreedores posteriores podían hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero, mediante comparecencia ante el letrado, con asistencia del cesionario, que debía aceptarla, antes o a la vez que el pago del precio del remate.

Ejemplo con cifras inventadas

Valor de subasta de 100.000 euros. El banco ejecutante remata por 70.000.

Cesión	Precio pagado al banco	Efecto en la deuda del ejecutado
A un inversor por 62.000	62.000	Se minora en 70.000
A un inversor por 75.000	75.000	Se minora en 70.000. Los 5.000 de sobreprecio se aplican a la ejecución y constan aparte en el decreto

Quien compra por cesión no compra «un piso libre»: se subroga en las cargas anteriores que subsistan y recibe la posesión en las condiciones que haya, incluida la ocupación. Lo que adquiere es el remate, no una garantía de entrega. Más en cargas en una subasta de vivienda.

Pujar en nombre de otra persona

Lo que sí puede hacer cualquier postor es pujar por cuenta de un tercero. La LEC exige, para las ejecuciones iniciadas desde abril de 2025, que el postor se identifique indicando si actúa en nombre propio o de terceros, total o parcialmente. Si representa a varios, debe informar del porcentaje de adjudicación de cada uno (art. 647.1.1.º).

En el Portal, ese dato se pide al hacer la primera puja. Las siguientes se entienden hechas del mismo modo. El Portal solicita los datos del representado, a nombre de quien se hace la puja y a quien se adjudicará el bien. Un usuario no puede participar a la vez a título personal y en representación.

Después de la subasta:

1. Si ganas, tienes tres días para acreditar la representación ante la oficina judicial, salvo que ya constara.
2. Si no lo haces y el representado no se ratifica, el letrado acuerda la pérdida del depósito, que se aplica a los fines de la ejecución, y pide al Portal el siguiente postor con reserva de postura. Devuelve los depósitos a los demás postores.
3. La falta de acreditación no interrumpe el plazo para pagar el resto del precio ni el traslado al deudor para mejorar postura.

Lo que la ley no cubre se resuelve con las condiciones del Portal: el mismo usuario debe constituir el depósito y hacer la puja, y el depósito se devuelve a quien lo ingresó, haya actuado por sí o en nombre de otro (art. 652.2). Si pujas para una sociedad, hazlo constar al pujar, porque el certificado de puja se emite a nombre de quien indiques en ese momento.

En las ejecuciones anteriores a abril de 2025 el art. 647 solo exigía identificarse, así que la regla de los tres días no está en su texto. Consulta el edicto y las condiciones del Portal.

Reserva de postura

No es una cesión, pero se parece en el resultado: el piso puede acabar en otras manos. Cuando haces tu primera puja, el Portal te pregunta si reservas postura. Si aceptas y no ganas, tu depósito queda retenido hasta que se adjudique la subasta. Si el mejor postor no paga el resto, puede aprobarse el remate a favor del siguiente (art. 652.1), pero con una condición: la cantidad que ofrezcas, sumada al depósito perdido por el primer postor, debe alcanzar el importe del remate fallido.

Ejemplo con cifras inventadas: el primer postor puja 100.000 con un depósito de 20.000 y no paga. Tu puja de 82.000 más los 20.000 perdidos suman 102.000, que alcanzan el remate fallido (100.000), que pasa a ser el precio de adjudicación: puede aprobarse a tu favor. Con una puja de 75.000, la suma es 95.000 y no llega. Tampoco se aprueba a favor del segundo si, con el depósito del primero, ya se cubren capital, intereses y costas del ejecutante. Está explicado con más detalle en depósito en subastas del BOE.

En Hacienda: la cesión sigue otra regla

En las subastas de la Agencia Tributaria, quien participa en virtud de la colaboración social con la Administración, es decir, mediante los acuerdos con el sector de la mediación inmobiliaria (RGR, art. 100.5), puede manifestar al acreditarse que se reserva el derecho de ceder el remate a un tercero, para que el documento público de venta se otorgue directamente a favor del cesionario (art. 103.3). Si resulta adjudicatario, tiene 15 días desde la notificación de la adjudicación para comunicar la identidad del cesionario, y esa comunicación no altera el plazo de pago (art. 104 bis.3.d). Según el texto, esta reserva está prevista para ese cauce de participación.

Qué implica en impuestos

El contribuyente del ITP en una transmisión es quien adquiere los bienes (art. 8.a del texto refundido del ITP y AJD). Lo relevante es cuántas transmisiones se liquidan:

• Cesión declarada en la subasta. Según el Reglamento del impuesto, art. 20, si en una subasta judicial el postor a quien se adjudica el remate hizo uso, en el acto de la subasta, del derecho a cederlo en las condiciones de su normativa, se liquida una sola transmisión a favor del cesionario.
• Cesión declarada después. Si la declaración se formula una vez celebrada la subasta, se liquidan dos: una al adjudicatario del remate y otra al cesionario.
• Ganar a tu nombre y vender después. La venta posterior es una transmisión nueva.
• Pujar como representante. Si el representado es el adjudicatario, lo es desde el principio y el impuesto lo paga él.

Hay matices que no podemos cerrar aquí. El art. 20 del Reglamento es anterior a la reforma de 2025, que ya concede el derecho de ceder «sin necesidad de manifestación expresa». La base imponible de los inmuebles se calcula desde 2022 con el valor de referencia del Catastro si es superior al precio (art. 10.2 del texto refundido), y el tipo lo fija cada comunidad autónoma. Consulta a tu asesor y a la hacienda autonómica. El detalle de tipos está en ITP por comunidad autónoma.

Antes de usar cualquiera de las tres

• Lee las condiciones del edicto y comprueba cuándo se inició el procedimiento.
• Si vas a pujar por otro, ten listo el poder o la autorización antes de pujar y date de alta con tiempo.
• Si te ofrecen una cesión de remate, pide ver el decreto de aprobación, el importe del remate y las cargas anteriores. Compras al cedente su posición, no una garantía sobre el estado del piso.
• Pide a un abogado que revise el escrito de cesión y los plazos de cinco días.

Más errores frecuentes al pujar: errores comunes al pujar en una subasta, y el paso a paso para el alta y las pujas en cómo pujar en una subasta del BOE.