Gastos al comprar en subasta: impuestos y costes reales

Al precio de remate hay que sumar, como mínimo, el impuesto de la compra (casi siempre ITP), los gastos de inscripción y gestoría, las deudas de comunidad e IBI que te puedan tocar y la reforma; y, si el piso está ocupado, el coste de recuperarlo. En la práctica, lo que pagas de verdad por una vivienda de subasta es bastante más que lo que ganas pujando, y por eso conviene calcular hacia atrás cuál es tu puja máxima.

Información general, no es asesoramiento legal ni fiscal. Contenido revisado en octubre de 2026.

Checklist de costes

Coste	Quién suele pagarlo	¿Lo sabes antes de pujar?
Precio de remate	Comprador	Sí, es tu puja
ITP, o IVA más AJD	Comprador	En parte: depende del vendedor y del tipo autonómico
Plusvalía municipal	Por ley, el transmitente	Conviene preguntar al ayuntamiento
Inscripción registral y gestoría	Comprador	Aproximado
Deudas de comunidad	Afectan al inmueble	Se pueden pedir a la comunidad
IBI pendiente	Afecta al inmueble	Se puede pedir al ayuntamiento
Cargas anteriores	Quedan sobre el inmueble	Consta en el anuncio y la información registral
Lanzamiento de ocupantes	Comprador	Solo estimable
Reforma y puesta en marcha	Comprador	Estimable con presupuesto

Impuestos de la compra

ITP: el caso más habitual

La adjudicación en subasta de una vivienda usada tributa, a efectos fiscales, como una compraventa. Lo normal es que se aplique el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, regulado en el texto refundido de la Ley del ITP y AJD, que paga el comprador.

Tres cosas que debes saber:

• El tipo lo fija cada comunidad autónoma. En la Comunitat Valenciana lo regula la Generalitat y hay tipos distintos según las circunstancias del comprador. No te damos una cifra porque cambia; consulta el tipo vigente en la Agencia Tributaria Valenciana antes de calcular nada.
• La base puede ser superior al precio. La Administración puede comprobar el valor real del inmueble y liquidar sobre un valor mayor que el que pagaste. En subastas, donde el precio de remate suele quedar por debajo de mercado, merece una consulta previa con un asesor fiscal.
• Hay plazo para presentarlo. Es limitado y su incumplimiento acarrea recargos. Confirma el plazo exacto en la Agencia Tributaria Valenciana.

IVA y AJD: cuando el vendedor es empresario

Si el inmueble lo transmite un empresario o promotor y se trata de una primera entrega (obra nueva), la operación va con IVA (tipo reducido para vivienda) y con actos jurídicos documentados (AJD) cuando se formaliza en escritura. IVA e ITP son excluyentes: es uno u otro. Si el anuncio no deja claro cuál aplica, pregunta antes de pujar; el cambio de impuesto altera mucho el coste total.

Plusvalía municipal

Es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, que regulan los artículos 104 a 110 de la Ley de Haciendas Locales. En las transmisiones onerosas, el contribuyente es quien transmite (aquí, el propietario ejecutado). El comprador solo asume la figura de sustituto cuando el transmitente es una persona física no residente en España (art. 106).

Dos precisiones prácticas:

• Tras la reforma de 2021 se calcula con coeficientes según los años de tenencia o con la ganancia real, lo que resulte más favorable, y no se devenga si no hay incremento de valor.
• Aunque la ley diga que no te corresponde, lee las condiciones de la subasta y consulta con tu asesor si el ayuntamiento te reclama.

Gastos de formalización

• Título. En una subasta judicial no hay escritura de compraventa: el título es el decreto de adjudicación, que se inscribe en el Registro de la Propiedad. En las subastas de Hacienda puedes optar por la escritura pública, comunicándolo en los cinco días siguientes a la notificación de la adjudicación y haciendo un ingreso adicional del 5 % del precio de remate (art. 111 del Reglamento General de Recaudación).
• Registro y gestoría. Aranceles registrales, más la gestoría si no tramitas tú el papeleo y los mandamientos de cancelación de cargas posteriores.
• Abogado. Opcional, pero recomendable si hay ocupación, cargas o dudas fiscales.

Deudas que acompañan al inmueble

• Comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal (art. 9) establece que el adquirente responde con el propio inmueble de las cuotas impagadas de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Pide a la comunidad el certificado de deudas. Mira también las derramas aprobadas y las que se avecinan; en urbanizaciones con piscina, zonas verdes y varios portales, pueden ser importantes.
• IBI. El inmueble queda afecto al pago del impuesto en caso de cambio de titularidad, con responsabilidad subsidiaria (art. 64 de la Ley de Haciendas Locales). Solicita un certificado de estar al corriente o, al menos, los últimos recibos.
• Suministros. Cada compañía tiene su criterio; pregunta antes de dar de alta nuevos contratos.
• Cargas anteriores. En una subasta judicial, quien puja acepta subrogarse en las cargas anteriores al crédito que se ejecuta. El valor de salida ya descuenta ese importe, pero la carga sigue ahí. Te lo explicamos en cargas en una subasta de vivienda.

Ocupación y reforma

Lanzamiento de ocupantes

Si el piso está ocupado, el adquirente puede pedir al tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes sean ocupantes de hecho o sin título suficiente, en el plazo de un año desde la adquisición (art. 675 LEC). Pasado ese plazo, hay que ir al juicio que corresponda. Cuenta con honorarios de abogado y procurador, tiempo sin poder usar la vivienda y, a veces, costes de cerrajero y limpieza. Más detalle en comprar vivienda ocupada en subasta.

Reforma y puesta en marcha

Es el coste más subestimado. Incluye obra, instalaciones, cocina y baño, pintura, carpintería, certificado energético y, si procede, licencias. Pide al menos dos presupuestos y añade un margen de imprevistos antes de fijar la puja.

Ejemplo numérico (cifras inventadas)

Piso adjudicado por 80.000 euros de remate. Las partidas son un ejemplo ilustrativo, no una referencia de mercado.

Concepto	Importe (ejemplo)
Precio de remate	80.000
Inscripción registral y gestoría	900
Deuda de comunidad que asume el inmueble	1.800
IBI pendiente	350
Cargas anteriores	0
Lanzamiento de ocupantes (si los hay)	3.000
Reforma	15.000
Cerrajero, limpieza y suministros	800
Subtotal sin ITP	101.850

El ITP se suma aparte. Como el tipo depende de la comunidad y del comprador, medimos el efecto por puntos porcentuales: cada punto sobre 80.000 euros son 800 euros.

Si el tipo fuese de...	ITP	Coste total aproximado
6 puntos	4.800	106.650
8 puntos	6.400	108.250
10 puntos	8.000	109.850

Los porcentajes de la tabla son hipótesis para calcular, no el tipo vigente. Con estas cifras, el coste real ronda entre un 33 % y un 37 % por encima del remate, aun sin contar los meses de vivienda vacía ni la financiación.

Calcula tu puja máxima hacia atrás

Puja máxima = valor de venta esperado tras la reforma, menos todos los costes, menos tu margen de seguridad.

Siguiendo el ejemplo, con un valor esperado de 125.000 euros, unos 21.850 de costes distintos del remate y el ITP (hipotético 8 puntos, unos 6.400), y un margen del 10 % (12.500), la puja máxima ronda los 84.000 euros. Como el ITP depende de lo que pagues, el cálculo es aproximado.

Si quieres entender cómo se llega a ese valor de salida, mira valor de subasta, tasación y puja mínima.

Siguiente paso

Antes de fijar tu puja, repasa cómo pujar en una subasta del BOE paso a paso y, si vas a necesitar financiación, hipoteca para comprar en subasta o piso de banco.