Subastas notariales y de ayuntamientos: en qué se diferencian

En el Portal de Subastas del BOE no todo es judicial. Una subasta notarial es la venta forzosa de un piso hipotecado que dirige un notario, sin pasar por el juzgado, porque así se pactó en la hipoteca. Una de ayuntamiento o de SUMA es una subasta tributaria: la organiza la unidad de recaudación de una administración local para cobrar una deuda con esa administración. Las tres usan el mismo Portal, pero cambian la ley aplicable, el depósito, los plazos de pago y la manera de recuperar el piso si está ocupado.

Información general, no es asesoramiento jurídico. Contenido revisado en octubre de 2026.

Qué tipos de subasta hay en el Portal

El propio Portal explica que en él se celebran las subastas judiciales y las notariales y, desde el 1 de septiembre de 2018, las tributarias, además de otras subastas administrativas generales. Cada una tiene su autoridad gestora: el letrado de la Administración de Justicia, el notario, la unidad de recaudación, o la administración que vende sus bienes patrimoniales.

En el buscador, el filtro de origen distingue cinco categorías:

Origen en el buscador	Quién la dirige	Ejemplo en la ficha
Judicial	Juzgado, a través del letrado de la Administración de Justicia	Tipo y autoridad gestora de un juzgado
Notarial	Notario	«Notarial hipotecaria», «Notaría de...»
AEAT	Agencia Tributaria	Autoridad gestora de la Agencia Tributaria
Otras administraciones tributarias	Diputaciones, ayuntamientos y organismos de recaudación	«Recaudación tributaria», «Suma Gestión Tributaria» o «Ayuntamiento de...»
Subastas administrativas generales	La administración que vende bienes patrimoniales	Su convocatoria

Subasta notarial: la venta extrajudicial de una hipoteca

La Ley Hipotecaria permite ejercitar la acción hipotecaria no solo por el juzgado, sino mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado ante notario, siempre que se hubiera pactado en la escritura para el caso de falta de pago del capital o de los intereses (art. 129.1.b). Esa cláusula debe constar separadamente de las demás y señalar si la vivienda es o no habitual (art. 129.2.b).

Reglas que debes conocer:

• Una sola subasta, electrónica. Se celebra en el Portal de Subastas, con los tipos y condiciones que determine la LEC (art. 129.2.d). Es una sola subasta, no tres sucesivas.
• Duración. Las pujas se hacen durante al menos veinte días naturales desde la apertura, y el Portal informa de la existencia y cuantía de las pujas durante la subasta (Ley del Notariado, art. 75.1.3.ª). Es decir, las pujas se ven, a diferencia de las judiciales de ejecuciones desde abril de 2025.
• Depósito. Hay que consignar el 5 % del valor de los bienes (art. 75.1.4.ª).
• Pago. El resto del precio se abona en diez días hábiles (art. 75.3).
• Si falla el ganador. La adjudicación pasa al segundo o sucesivo postor que reservó su consignación, y los incumplidores pierden la suya (art. 75.3).
• Si no hay postores. El notario lo hace constar, declara desierta la subasta y cierra el expediente (art. 75.2).
• Título. El titular o su representante otorga escritura de venta al adjudicatario al completar el pago. Si se negara, el acta sirve para pedir al tribunal que tenga por emitida la declaración de voluntad (art. 75.4).
• Suspensión. Solo por causas tasadas, como una resolución judicial sobre la inexistencia de la deuda, el concurso del deudor, una tercería de dominio o el planteamiento ante el juez de cláusulas abusivas (art. 76; art. 129.2.f de la Ley Hipotecaria). Si dura más de quince días, se liberan las consignaciones y la subasta se reanuda como una nueva (art. 76.4).

En la ficha notarial que abrimos para esta guía figuraba el tipo «Notarial hipotecaria», con tasación y sin puja mínima, y un depósito que equivalía al 5 % de la tasación. El campo «Valor subasta» decía «No consta». La ley remite a la LEC en cuanto a tipos y condiciones (art. 129.2.d), pero no hemos podido confirmar cómo se aplican en la notarial los umbrales de adjudicación de la regla del 70 %; lee las condiciones de cada subasta.

Subastas de ayuntamientos y de SUMA: apremio tributario

Cuando un contribuyente no paga a su ayuntamiento, y el ayuntamiento tiene delegada la recaudación en una diputación u otro ente, ese organismo embarga y subasta. La ley permite esa delegación (art. 7 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales), y el Reglamento General de Recaudación se aplica también a otras administraciones tributarias. En la provincia de Alicante, el organismo que centraliza esa recaudación para los municipios que se la han delegado es SUMA, de la Diputación; otros ayuntamientos, como el de Alcoy, aparecen con su propio nombre.

Sus reglas, como en Hacienda, vienen del Reglamento General de Recaudación:

• Portal. La subasta es única y electrónica en el Portal (art. 100.2).
• Pujas. Veinte días naturales; cada puja se publica y quien es superado, avisado. La subasta no se cierra hasta pasada una hora desde la última puja, con un máximo de 24 horas de ampliación (art. 104).
• Depósito. El 5 % del tipo si hay un inmueble (art. 103 bis).
• Adjudicación. La Mesa se reúne en un máximo de 15 días naturales; adjudica si la mejor oferta alcanza el 50 % del tipo y, por debajo, decide por interés público sin precio mínimo (art. 104 bis).
• Pago. Quince días desde la notificación de la adjudicación (art. 104 bis.3.b).
• Cargas. Las anteriores quedan subsistentes y el tipo es la valoración menos esas cargas (art. 97.6).
• Título. Certificación del acta de adjudicación, o escritura pública si se solicita en cinco días con un ingreso adicional del 5 % del precio (arts. 104 bis y 111).

En la ficha de SUMA que abrimos, el tipo era «Recaudación tributaria», el depósito era el 5 % del valor de subasta y la puja mínima el 50 %, no el 10 % que prevé con carácter general el art. 104.3. Lo que manda es el anuncio de cada subasta. Otro detalle de esa ficha: la cantidad reclamada era mucho menor que el valor del bien, algo que puede ocurrir en el apremio tributario. Lee las cargas anteriores, porque son lo que más puede cambiar tu coste.

También hay subastas administrativas generales, en las que una administración vende bienes de su patrimonio. No son embargos; se rigen por las condiciones de cada convocatoria.

Comparación rápida

	Judicial (desde 3/4/2025)	Notarial hipotecaria	Tributaria (ayuntamiento, SUMA, AEAT)
Dirige	Letrado de la Administración de Justicia	Notario	Unidad de recaudación y Mesa
Norma	LEC	Ley Hipotecaria, Ley del Notariado y LEC supletoria	Reglamento General de Recaudación
Pujas	Secretas, 20 días naturales	Visibles, al menos 20 días naturales	Visibles, 20 días naturales
Depósito	20 % del valor de subasta, mínimo 1.000 €	5 % del valor	5 % del tipo
Pago del resto	20 días	10 días hábiles	15 días desde la notificación
Título	Decreto de adjudicación	Escritura pública o acta	Certificación del acta o escritura

Ejemplo con cifras inventadas

Un piso con valor de 150.000 euros en tres subastas distintas:

Subasta	Depósito (ejemplo)	Qué ves	Plazo para pagar el resto
Judicial posterior a abril de 2025	30.000	Nada de las pujas ajenas	20 días
Notarial hipotecaria	7.500	Las pujas	10 días hábiles
De ayuntamiento o SUMA	7.500	Las pujas	15 días desde la notificación

La diferencia de liquidez es grande, pero mira también los plazos: en la notarial tienes diez días hábiles para pagar el resto, menos que en la judicial.

Cómo reconocerlas y qué mirar

1. Campo «Tipo de subasta» y autoridad gestora. Aparecen en la ficha. «Notarial hipotecaria» y «Recaudación tributaria» son dos valores que vimos.
2. Identificador. En las fichas que abrimos, el de la notarial empezaba por «SUB-NH» y el de la tributaria local por «SUB-RC» (el de las judiciales que conocemos, por «SUB-JA»). Es una pista, no una garantía: confirma con el tipo.
3. El anuncio. Las fichas que abrimos llevaban la referencia del anuncio del BOE y documentos adjuntos: contrasta ahí el depósito y los plazos.
4. Las cargas anteriores, que subsisten en todas. Tienes la explicación en cargas en una subasta de vivienda.
5. La posesión. El lanzamiento dentro del propio procedimiento (art. 675 LEC) es propio de la ejecución judicial. En una notarial o tributaria, pregunta a un abogado qué vía te queda antes de pujar (comprar vivienda ocupada en subasta).

Para la comparación con Hacienda y la Seguridad Social, mira subasta judicial vs. subasta de Hacienda y Seguridad Social. Si quieres ver cómo se encaja todo, cómo funciona una subasta de vivienda en el BOE cuenta el proceso completo, y el listado de subastas de la provincia está en Piso Radar.