Pisos de banco: cómo comprar a bancos y servicers

Un piso de banco es una vivienda que una entidad financiera, o un fondo que compró su cartera, ha recuperado por un impago y vende en el mercado libre, casi siempre a través de una empresa gestora llamada servicer. Se compra como cualquier compraventa: visita, oferta, reserva y escritura ante notario, sin pujas ni plazos judiciales. A cambio, el descuento no viene dado: hay que negociarlo y comprobar el estado jurídico y físico del inmueble.

Información general, no es asesoramiento legal ni fiscal. Contenido revisado en octubre de 2026.

Qué es un piso de banco (REO) y quién lo vende

En el sector se habla de activos REO (del inglés real estate owned): inmuebles que han pasado al balance de una entidad tras una ejecución hipotecaria, una dación en pago o una compra al deudor. Con los años, muchos bancos vendieron carteras enteras a fondos o a sociedades, y esas carteras se siguen comercializando a través de servicers como Solvia, Servihabitat, Aliseda, Haya o Altamira, entre otros.

Dos matices que conviene tener claros:

• El servicer no suele ser el dueño. Vende por encargo y cobra por ello. Quien firma como vendedor en la escritura es el titular registral, que puede ser el banco o una sociedad de la cartera.
• Los nombres cambian. Las marcas, los propietarios de las carteras y las webs se mueven con frecuencia. No te fíes del logotipo: fíate de lo que diga la nota simple sobre quién es el titular.

Dónde se publican

Cada servicer y cada banco tiene su propio escaparate, y además hay portales de anuncios generales. El problema práctico no es que no haya oferta, sino que está repartida y que las bajadas de precio pasan desapercibidas. Reunir esas fuentes de la provincia de Alicante y avisarte de novedades y rebajas es lo que hace Piso Radar, pero el proceso de compra que sigue es el mismo vengas de donde vengas.

Proceso de compra paso a paso

1. Localiza y descarta rápido. Compara el precio por metro cuadrado con otros anuncios del mismo barrio. Si el descuento es enorme, pregúntate por qué antes de ilusionarte.
2. Pide la información completa. Ficha del inmueble, referencia catastral, nota simple, situación posesoria (libre u ocupado), deudas de comunidad e IBI. Si el servicer no la facilita, es una señal.
3. Visita el piso siempre que se pueda. Si no se puede visitar porque está ocupado, tu margen de riesgo sube y el precio debería reflejarlo.
4. Haz una oferta por escrito. Las ofertas suelen pasar por un comité interno y la respuesta tarda de días a algunas semanas. Ayuda presentar prueba de fondos o una preaprobación hipotecaria: para el vendedor, cerrar rápido y con seguridad pesa casi tanto como el precio.
5. Firma la reserva. Suele ser una señal pequeña a cambio de retirar el piso del mercado durante unos días. Ejemplo: 1.500 euros en un piso anunciado por 90.000. Lee con lupa qué pasa si la nota simple revela cargas no declaradas y si te devuelven el dinero cuando el banco te deniega la hipoteca.
6. Contrato de arras o escritura directa. Con arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), si desistes pierdes lo entregado y, si desiste el vendedor, devuelve el doble. Conviene que el contrato fije fecha límite de escritura y qué ocurre si hay un obstáculo registral.
7. Escritura, pago e inscripción. Se firma ante notario, se paga normalmente con cheque bancario o transferencia y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Los impuestos y gastos de esta fase los desglosamos en gastos al comprar en subasta o piso de banco.

Cómo se negocia con un servicer

• Ofrece con datos. Enseña anuncios comparables y el coste de la reforma que prevés. Una oferta con argumentos se discute; una oferta a ojo se ignora.
• Rapidez y certeza. Un comprador al contado, o con hipoteca ya aprobada, tiene ventaja.
• No te cases con el primer precio. Pero tampoco ofrezcas tan bajo que tu oferta ni llegue al comité.
• Negocia las condiciones, no solo el precio. Plazo de escritura, quién asume deudas pendientes de comunidad, si se entrega el piso libre de ocupantes y de enseres.

No existe un porcentaje de rebaja "normal" que podamos garantizarte: depende del servicer, de la zona, del estado y de cuánto lleve el anuncio publicado.

Qué pedir y comprobar antes de pagar nada

Qué pedir	Qué mirar
Nota simple del Registro de la Propiedad	Titular, descripción de la finca, hipotecas, embargos y anotaciones. Puedes pedirla tú directamente, a bajo coste.
Situación posesoria	Si está libre, ocupado con título (alquiler) o sin título, y si hay algún procedimiento en marcha.
Certificado de deudas con la comunidad	Cuotas impagadas y derramas aprobadas pendientes.
Último recibo de IBI	Que esté al corriente y el valor catastral.
Acta de la última junta	Obras previstas, derramas futuras, conflictos.
Licencia de ocupación o cédula de habitabilidad, si procede	Que la vivienda pueda usarse legalmente como tal.
Certificado de eficiencia energética	Es obligatorio para vender y condiciona la reforma.
Informe de evaluación del edificio, en edificios antiguos	Defectos estructurales o de instalaciones comunes.

Un detalle que ahorra disgustos: según la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9), el comprador responde con el propio inmueble de las cuotas de comunidad impagadas de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores, y el vendedor debe declarar en la escritura si está al corriente o aportar certificación de deudas. Pídela y compárala con lo que te cuente el servicer.

Riesgos reales y cómo reducirlos

• Ocupación. Algunos pisos de banco están ocupados. Recuperar la posesión puede costar meses y dinero, y las normas de protección de hogares vulnerables han añadido trámites que alargan los plazos. Exige por escrito la situación posesoria y, si compras ocupado, descuéntalo del precio. Te explicamos cómo averiguarlo en cómo saber si un piso de subasta está ocupado.
• Estado físico. Se suelen vender "en el estado en que se encuentran". Lleva a un reformista o aparejador a la visita y presupuesta antes de ofertar.
• Descuento aparente. Un precio "rebajado" sobre un precio de lista inflado no es una oportunidad. Contrasta con ventas reales de la zona.
• Deudas ocultas. Comunidad, IBI, suministros. Se detectan con certificados, no con fotos.
• Título o cargas. Aunque se vendan libres de cargas, verifícalo en la nota simple y deja constancia en la escritura.
• Pocas garantías. No cuentes con que el servicer responda de defectos que podrías haber visto en la visita. Cuanto más compruebes antes, menos reclamarás después.

Piso de banco o subasta: qué cambia

Aspecto	Piso de banco	Subasta judicial
Precio	Se negocia con el vendedor	Se puja en el Portal de Subastas; sale por un valor de subasta
Visita	Normalmente posible, salvo ocupación	Normalmente no; solo si el juzgado autoriza la inspección
Cargas	Lo habitual es que se venda libre de cargas	El adjudicatario se subroga en las cargas anteriores a la que se ejecuta
Ocupación	Se informa y se negocia	Riesgo mayor; el lanzamiento corre por tu cuenta
Plazos	Semanas	Plazos procesales cortos para pagar el resto del precio
Financiación	Encaja con una hipoteca normal	Complicada por el calendario

La conclusión práctica: si necesitas hipoteca, quieres visitar antes de comprar o no quieres asumir riesgo jurídico, el piso de banco es el camino más ordenado. Si tienes liquidez, experiencia y tolerancia al riesgo, la subasta puede dejar más margen. Si quieres entender esa otra vía, empieza por cómo funciona una subasta de vivienda en el BOE.

Para quién tiene sentido un piso de banco

• Quien compra para vivir y necesita financiar con hipoteca convencional.
• Pequeños inversores y reformistas que prefieren un proceso predecible, con documentación y visita, aunque el descuento sea menor.
• Quien compara con subastas y quiere un plan B: ambos mercados se alimentan de los mismos impagos, pero con reglas muy distintas.

Siguiente paso

Si vas a necesitar financiación, lee hipoteca para comprar en subasta o piso de banco antes de hacer una oferta. Si buscas en la provincia, tienes la guía de pisos de banco en Alicante.