Subasta desierta: qué pasa si nadie puja y qué hace el acreedor

Una subasta desierta es la que termina sin ninguna puja. Lo que ocurre después depende de cuándo empezó la ejecución: en las anteriores al 3 de abril de 2025, el acreedor tiene 20 días para pedir que se le adjudique la vivienda por el 50 % del valor de subasta o por lo que se le deba (el 70 %, o el 60 % si lo debido es inferior, si es la vivienda habitual del deudor). En las posteriores, el acreedor ya no puede pedirla: el ejecutado puede designar a alguien que se adjudique el bien por al menos el 50 %, y si nadie lo hace se alza el embargo o las partes acuerdan otra salida.

Información general, no es asesoramiento jurídico. Contenido revisado en octubre de 2026.

Qué se entiende por «desierta»

En una subasta judicial, las posturas se reciben durante 20 días naturales desde la apertura (plazo improrrogable, art. 649.1 LEC, para procedimientos nuevos). Si al cierre no hay ninguna puja, la subasta queda sin postores. No hay que confundirla con una subasta con pujas bajas: en cuanto hay una sola puja, el supuesto es otro y se aplica la regla del 70 %, explicada en adjudicación en subasta: el 70 % explicado.

Desierta tampoco quiere decir que la deuda se haya extinguido ni que el piso esté libre. La ejecución continúa abierta hasta que se dicta una resolución distinta.

Dos regímenes según cuándo se inició el procedimiento

La reforma de la LEC por la Ley Orgánica 1/2025 cambió el art. 671. Se aplica solo a los procedimientos iniciados después de su entrada en vigor, el 3 de abril de 2025 (disposición transitoria novena y final trigésima octava de esa ley), así que hoy conviven los dos.

	Ejecución iniciada antes del 3 de abril de 2025	Ejecución iniciada desde esa fecha
¿Puede el acreedor pedir la adjudicación?	Sí, en 20 días desde la subasta sin postores	No. Si no hubo pujas, el ejecutante no puede solicitar la adjudicación (art. 647.2)
Precio de esa adjudicación	50 % del valor de subasta o la cantidad que se le deba por todos los conceptos; vivienda habitual: 70 %, o 60 % si lo que se debe es inferior	Quien designe el ejecutado (por sí o a propuesta del ejecutante): al menos el 50 %, o lo necesario para cubrir lo debido sin bajar del 40 %
Si nadie actúa	Se alza el embargo a instancia del ejecutado	Se alza el embargo a instancia del ejecutado
Otras salidas	El texto no prevé otras	Nueva subasta de común acuerdo u otra forma de satisfacción (art. 640)
Base	Art. 671, redacción de 2015	Art. 671, redacción de la LO 1/2025

Régimen anterior: el acreedor pide la adjudicación

El texto vigente hasta 2025 decía que, si en la subasta no había ningún postor, el acreedor podía, en el plazo de 20 días, pedir la adjudicación. Si no era la vivienda habitual, podía pedirla por el 50 % del valor por el que salió a subasta o por la cantidad que se le debiera por todos los conceptos. Si era la vivienda habitual, la adjudicación se hacía por el 70 % del valor de subasta o, si lo que se le debía era inferior a ese porcentaje, por el 60 %. Si el acreedor no usaba esa facultad, el letrado alzaba el embargo a instancia del ejecutado. Los 20 días son un plazo procesal, es decir, hábil (art. 133.2 LEC).

Régimen actual: no hay adjudicación automática al acreedor

En las ejecuciones nuevas, el ejecutante puede participar en la subasta sin depósito, pero necesariamente tiene que pujar si quiere adjudicarse el bien; terminada la subasta, no puede mejorar la mejor postura ni, si no hubo pujas, pedir la adjudicación (art. 647.2). Lo que prevé el art. 671 es esto:

1. A instancia del ejecutado, se alza el embargo.
2. Desde que termina la subasta desierta, el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, puede designar a una persona dispuesta a adjudicarse el bien por al menos el 50 % del valor de subasta, o por la cantidad suficiente para satisfacer por completo al ejecutante, sin bajar del 40 %. En este segundo caso, la adjudicación termina la ejecución por completa satisfacción del ejecutante y libera el resto de bienes que garantizaran la deuda.
3. Si la petición es por menos, el letrado de la Administración de Justicia decide oídas las partes, valorando la conducta del deudor, las posibilidades de cobrar con otros bienes, el sacrificio patrimonial y el beneficio del acreedor. Esa decisión es recurrible en revisión.
4. Las partes pueden pedir de común acuerdo una nueva subasta o proponer otras formas de realización conforme al art. 640.

Ejemplo con cifras inventadas

Valor de subasta de 120.000 euros, sin pujas.

Situación	Importe mínimo de adjudicación
Ejecución anterior a abril de 2025, vivienda no habitual	60.000 (50 %) o lo que se deba por todos los conceptos
Ejecución anterior, vivienda habitual	84.000 (70 %), o 72.000 (60 %) si lo debido es inferior al 70 %
Ejecución posterior, adjudicatario designado por el ejecutado	60.000 (50 %)
Ejecución posterior, para cubrir lo debido	Desde 48.000 (40 %), siempre que cubra por completo al ejecutante

Quien se adjudica en estas condiciones asume además las cargas anteriores que subsistan (art. 670.5) y los costes de adquisición, como cualquier comprador. Es lo que explica cargas en una subasta de vivienda.

Qué pasa con la deuda

La adjudicación al acreedor no equivale siempre a cancelar toda la deuda. Cuando la ejecución resulta insuficiente, el pago se imputa por este orden: intereses remuneratorios, principal, intereses de mora y costas, y el letrado expide una certificación del precio y de la deuda pendiente, con ese desglose (art. 654.3 LEC). En el régimen anterior, el propio art. 671 dice que esa regla se aplica en todo caso. En el régimen actual, la adjudicación por la cantidad suficiente para satisfacer por completo al ejecutante (nunca inferior al 40 % del valor de subasta) sí termina la ejecución y libera el resto de bienes que garantizaran el pago. Lo que reste en cada caso depende de la resolución del juzgado.

Hacienda, Seguridad Social y notarial

• Hacienda y otras tributarias (RGR). La Mesa se reúne en 15 días naturales desde el fin de las pujas y adjudica o declara desierta la subasta. Si quedan bienes sin adjudicar, pueden volver a subasta mientras no prescriba el cobro (art. 104 bis.4), con el tipo rebajado por un coeficiente de 0,8 en la segunda subasta y de 0,6 en las posteriores (art. 97.7). Caben también otras formas de enajenación, como la adjudicación directa, en su caso (arts. 100.1 y 107), y, en inmuebles, la adjudicación a la Hacienda pública por el importe de la deuda, sin pasar del 75 % del tipo inicial (art. 172.2 LGT y art. 109 RGR).
• Seguridad Social. Lo fija el anuncio de cada subasta: léelo.
• Notarial. Si no concurre ningún postor, el notario lo hace constar, declara desierta la subasta y acuerda el cierre del expediente (art. 75.2 de la Ley del Notariado). Qué puede hacer después el acreedor depende del procedimiento; consulta el anuncio.

Para más diferencias entre estas vías: subasta judicial vs. subasta de Hacienda y Seguridad Social.

Qué significa para quien quería pujar

1. No tienes derecho a comprar después. Que nadie puje no abre una segunda oportunidad automática. Si no pujaste dentro del plazo, el piso se resuelve entre ejecutante y ejecutado.
2. Una subasta sin pujas es una señal que hay que interpretar. Puede que el precio sea alto, que haya cargas o una ocupación que ahuyenten, o que el derecho subastado no sea el pleno dominio. Que nadie puje no demuestra que sea una ganga.
3. Pujar cambia el escenario. Si pujas, aunque sea por poco, ya no estamos en una subasta desierta, y en las ejecuciones nuevas el ejecutante no puede pedir la adjudicación después, aunque tu puja sea baja (arts. 647.2 y 670.3). Con una puja baja entras en las reglas de aprobación del remate: por debajo del 70 % el ejecutado puede presentar a alguien que la mejore, y si es la vivienda habitual, el remate no se aprueba por menos del 70 %, salvo excepciones (art. 670.3). Pujar bajo es posible, pero no garantiza nada: el Portal indica que, si la autoridad gestora no fija puja mínima, se puede pujar por cualquier importe, y la aprobación depende de las reglas anteriores.
4. En las ejecuciones nuevas puedes ofrecerte como adjudicatario. El ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, puede designar a una persona dispuesta a adjudicarse el bien. No hay un trámite regulado abierto a terceros: es el ejecutado, o el ejecutante proponiéndola, quien designa a la persona. Un interesado puede contactar con el ejecutante, pero nada garantiza que la propuesta prospere; consulta con un abogado antes.
5. Si el acreedor es un banco y se adjudica el inmueble, lo habitual es que pase a su stock y lo venda un servicer, con visita y negociación. Mira pisos de banco: cómo comprar a bancos y servicers.

Cómo seguir una subasta desierta

El Portal de Subastas no interviene en la adjudicación ni en lo que viene después: es la autoridad gestora quien decide. Si te interesa un inmueble que quedó desierto, anota la referencia, pregunta a la oficina judicial y revisa el listado de pisos de banco por si reaparece como stock de una entidad.

Siguiente paso

Antes de dar por buena una «subasta desierta», comprueba la fecha de inicio del procedimiento, el tipo de ejecución y si el inmueble es vivienda habitual. Con eso sabes qué régimen aplica y qué margen hay.