Calculadora de gastos de una subasta de vivienda
Lo que pagas por un piso de subasta es bastante más que tu puja. Pon el remate y lo que sepas del expediente, y verás el coste real y hasta cuánto te conviene pujar. Las cifras se recalculan solas.
Cómo lo calculamos
- ITP: el tipo general de la comunidad de la provincia, aplicado por tramos donde los hay, sobre el mayor entre el remate y el valor de referencia del Catastro. Si tienes derecho a un tipo reducido (vivienda habitual, jóvenes, familia numerosa), escríbelo en «Tipo de ITP».
- En una subasta judicial no hay escritura: el título es el decreto de adjudicación, que se inscribe en el Registro. Por eso no sumamos notaría.
- Deudas de comunidad e IBI: lo que arrastra el piso por ley. Cargas: las anteriores a la que se ejecuta, que no se cancelan con la subasta.
- No sumamos la plusvalía municipal (la paga quien transmite), ni los intereses de una hipoteca, ni los meses con el piso vacío.
Tipo general de ITP que usamos por comunidad
Los marcados como revisados salen de la norma o de la hacienda autonómica en octubre de 2026 (los explicamos en la guía del ITP por comunidad). En el resto las fuentes no coinciden: tómalo como orientativo y confírmalo antes de pujar.
| Comunidad | Tipo general | Estado | Nota |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | Revisado | — |
| Aragón | 8 % | Sin revisar | Puede subir por tramos en viviendas de más de 400.000 €. |
| Asturias | 8 % | Sin revisar | Puede subir por tramos en viviendas de más de 300.000 €. |
| Canarias | 6,5 % | Sin revisar | — |
| Cantabria | 9 % | Sin revisar | — |
| Castilla y León | 8 % | Sin revisar | Puede subir por tramos en viviendas de más de 250.000 €. |
| Castilla-La Mancha | 9 % | Revisado | — |
| Cataluña | desde 10 % | Revisado | Por tramos: 10 % hasta 600.000 €, y del 11 al 13 % sobre lo que pase de ahí. Grandes tenedores, 20 %. |
| Ceuta | 3 % | Sin revisar | 6 % con una bonificación del 50 %. |
| Comunidad Valenciana | desde 9 % | Revisado | 9 % desde el 1 de junio de 2026; 11 % por encima de 1.000.000 €. La ATV tiene una clave propia para subastas, también al 9 %. |
| Extremadura | 8 % | Sin revisar | Puede subir por tramos en viviendas de más de 360.000 €. |
| Galicia | 8 % | Sin revisar | — |
| Illes Balears | desde 8 % | Revisado | Por tramos: 8 % hasta 400.000 €, y del 9 al 13 % sobre lo que pase de ahí. |
| La Rioja | 7 % | Sin revisar | — |
| Madrid | 6 % | Revisado | — |
| Melilla | 3 % | Sin revisar | 6 % con una bonificación del 50 %. |
| Murcia | 7,75 % | Revisado | — |
| Navarra | 6 % | Sin revisar | — |
| País Vasco | 4 % | Sin revisar | — |
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos hay que sumar al precio de remate de una subasta?
El ITP de tu comunidad autónoma, la inscripción en el Registro y la gestoría, las deudas de comunidad e IBI que arrastra el piso, las cargas anteriores que no se cancelan y, si está ocupado, el coste de recuperarlo. Después, la reforma.
¿Sobre qué valor se paga el ITP en una subasta?
Sobre el mayor entre el precio pagado y el valor de referencia del Catastro (art. 10.2 del texto refundido del ITP y AJD). Como en subasta el remate suele quedar por debajo, la calculadora deja poner el valor de referencia para verlo. Consulta a tu hacienda autonómica cómo lo aplica.
¿Qué deudas de comunidad me tocan si compro en subasta?
El piso responde de las cuotas impagadas de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores (art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal). Pide el certificado de deudas a la comunidad antes de pujar.
¿Cómo se calcula la puja máxima?
Se parte de lo que valdría el piso reformado, se le quita tu margen de seguridad y todos los gastos, y se busca la puja más alta con la que la suma de puja, ITP y gastos no pasa de esa cifra. Como el ITP depende de la puja, el cálculo se hace por aproximación.
¿Pago plusvalía municipal si compro en subasta?
Por ley el contribuyente es quien transmite, el propietario ejecutado. El comprador solo es sustituto si el transmitente es persona física no residente (art. 106 de la Ley de Haciendas Locales). Por eso no la sumamos, pero revisa las condiciones de cada subasta.